Gayrimenkulde cari açık uyarısı

Gayrimenkul yatırımcıları son dönemde rotaya yurtdışına çevirdi. Kiralara gelen sınırlama, kredilerin kısıtlanması, ek vergi söylemleri ve Türkiye’deki fiyatlarla yurtdışından da alım imkânı olması bu tercihte öne çıkan etkenler oldu. Yerli yatırımcı frene basarken bir de Türkiye’yi tercih eden yabancıların sayısında ciddi gerileme yaşandı. İşte bu tabloyu ‘İthalat-ihracat dengesi tersine döndü’ şeklinde yorumlayan Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova ‘cari açık’ uyarısında bulundu.

İŞTE RAKAMLAR

Yerli konut yatırımcısının yurtdışı gayrimenkul yatırımları 2012-2021 yılları arasında ortalama 400 milyon iken, 2023’te toplam 2 milyar 86 milyon dolara sıçradığını söyleyen Kumova, “2024 yılı ilk 4 aylık verilere (774 milyon dolar) baktığımızda bu rakamın yıl sonunda 3 milyar doları aşmasını bekliyoruz” dedi. Kumova, azalan yabancı talebi hakkında da şu bilgileri paylaştı:

“Türkiye’den konut alımı yapan yabancı yatırımcılar 2022’de 67 bin adet gayrimenkul almış ve 6.2 milyar dolarlık hacme ulaşmış. Fakat, 2023’te yabancıya satış adedi neredeyse yarı yarıya düşerek 35 bin olarak gerçekleşmiş. 2024 yılının ilk 4 aylık verileri yine yüzde 50’ye yakın bir düşüşün olduğunu görüyoruz. 2024 sene sonu öngörümüz satışın 20 bin rakamının altına düşmesi ve satış gelirinin de 2 milyar doların altına gelmesi. Rakamlar gösteriyor ki; sektör, Türkiye Cumhuriyeti tarihinde ilk kez 2024 sonunda cari açık verecek.”

‘KURALLAR BELLİ OLMALI’

Yatırımcıların, kuralların belli olduğu piyasaya yatırım yapmak istediğini söyleyen Kumova, “Kuralların sıkça değiştiği piyasalarda ise tedirgin oluyor ve kendine korumak için önlem alıyorlar. Kiraya yüzde 25 zam sınır, yatırım amaçlı alımda kredi kullanım oranlarının yüzde 20’nin altına çekilmesi ve sıkça gündeme getirilen 2 veya üstü evi olan yatırımcıya getirilecek olan ek vergiler yukarıdaki tablonun oluşmasına neden oldu” diye konuştu.

FİYATLAR VE KİRALAR ARTABİLİR

Türkiye’de ev sahipliği oranı gerilerken, kiracı sayısının arttığını, buna rağmen yeterli arz üretilmediğini belirten Ramadan Kumova, satış ve üretimdeki düşüşün nedenlerini şöyle anlattı: “İnşaat maliyetlerindeki hızlı artışlar konut fiyatlarının da hızlı artmasına sebebiyet verdi ve konuta erişim çok daha zor hale geldi. Konut kredi faizlerinin çok yüksek olması, arsa maliyetinin çok yüksek olması ve konut yatırımcısına yönelik uygulamalar düşüşü getirdi.”

“Bu düşüşlere rağmen piyasada konut krizinin henüz hissedilmemesinin temel nedeni 2. el konut satışlarının artması” diyen Kumova, “2015-2019 arasında ortalama 700 bin 2. el satılırken, sonrasında ortalama 1 milyon seviyesine geldi. Fakat 2. el konut stoku da artık azaldı ve 5 yıl artıştan sonra, 2023 yılında yüzde 17.5 azaldı. 2024 yılının ilk 4 ayında düşüş yüzde 6. Eğer, 2. el konut satışlarındaki düşüş trendi devam ederse, önümüzdeki 2 yıl içerisinde konut arz sıkıntısı yeni bir krize dönüşebilir. Bugüne kadar ikinci el sayesinde ihtiyaç karşılandığı için yalancı bahar yaşadık ama artık sona erdi. Arz sorununu bu yılın sonunda hissetmeye başlarız. 2025 yılında da fiyat ve kiralarda artış kaçınılmaz” ifadelerini kullandı.

ÇÖZÜM ÖNERİLERİ

Kumova arz ve fiyat sorununa karşı önerilerini şöyle özetledi:

“Sübvansiyon modeliyle kredi faizleri yüzde 1’in altına inmeli. Üretici de elini taşın altına koymalı. Bugünkü faizle vatandaşın kredi taksiti ödenmesi mümkün değil.

Türkiye’de kiralık konut arzı bireysel yatırımcıların konutlara yaptıkları yatırımlar aracılığıyla sağlanıyor. Fakat son iki yıldır yatırımcıların bir kısmı konutu yatırım aracı olarak görmekten vazgeçmeye başladı. Yatırımcının önündeki engeller kalkarsa kiralık konut arzında dengelenme olur.

En köklü çözüm ise kamu-özel sektör işbirliği ile konut üretmek. İstanbul’da bu arsa maliyeti ile ucuz konut yapılamaz. Ama kamu elindeki arsayı makul bir oranla kat karşılığı özel sektöre verebilir. Üretilecek evlerin fiyatı için üst sınır konulur. Fiyatı ve inşaatı TOKİ denetler. Böylece metrekare fiyatı 65-70 bin liradan 40 bin lira bandına düşer. Beyaz yakalı için ulaşılabilir fiyatlı evler üretilir. Kamu kendi payına düşen evleri de sosyal kiralık konut olarak kullanırsa kira sorunu çözüm yoluna girer. Bu model Avrupa’da uygulanıyor. ”