Kirada kartlar yeniden dağıtılıyor

Kiralarda yaşanan fahiş artış sonrası, kiracıların korunması adına ‘zam sınırı’ uygulaması devreye girdi. Önce, 11 Haziran 2022 tarihinden başlayarak 1 Temmuz 2023’e kadar olan dönemde konut kira artışına yüzde 25 sınırı getirildi. Sonrasında bu süre 1 Temmuz 2024’e (bu tarih dahil) kadar uzatıldı. Ve önceki gün beklenen açıklama geldi, zam sınırına ikinci kez uzatma yapılmayacağı netleşti. Zaten gayrimenkul sektörü uzmanlarına göre; ilk yıl vatandaşı korumak için alınan kararın bir yıl daha uzatılması, sürece katkı vermekten çok ev sahibi-kiracı ilişkilerini tarihin en kötü noktasına getirdi. Piyasada çoğu zaman zam sınırı uygulanmadığı gibi, davalar patladı, hatta yaşanan anlaşmazlıklar adli vakalara dönüştü…

NELER YAŞANACAK?

* Peki bundan sonra kira piyasasında neler bekleniyor? Maalesef yeni dönemde ‘Her şey güzel olacak’ diyemeyiz… Çünkü bozulan ilişkilerin tamiri zor. Nasıl son iki yılda yüzde 25 zam sınırı için kiracı ‘yasal hakkım’, ev sahibi ‘kabul etmiyorum’ dediyse, yeni dönemde de tarafların anlaşması kolay olmayacak. Ev sahibi zammı düşük bulmaya, kiracı daha az artış için mücadeleye devam edecek.

* Yüzde 25 zam oranını uygulamayan, evden çıkmamak için yüzde 100’ü bulan artışları kabul edenler ikinci kez yüksek zam uygulamış olacak. Söz gelimi; 10 bin TL olan kiranın yüzde 25 zamla 12 bin 500 lira olması gerekirken, taraflar anlaşarak kirayı 20 bin liraya çıkardıysa, şimdi yeni zam döneminde TÜFE 12 ay ortalaması ile yine iyi bir oranda zamlanacak. Son açıklanan enflasyon verisini baz alırsak 20 bin lira 32 bin liraya çıkacak. Kiracı 2 yılda yüzde 200’ün üzerinde zam ile karşılaşacak. Kimi bölgelerde eski kiracının ödeyeceği rakam güncel kiralama bedelini aşabilecek…

* Gelelim ev sahibi cephesine… Kiracı iki yıl yüzde 25 zam yaptıysa, zaten enflasyonun çok altında artışlar uygulamış anlamına geliyor. Şimdi ev sahibi TÜFE’ye göre zam yapsa da bölge rayicinin altında kalacak. Ev sahibinin tek seçeneği dava açmak, bunun için de ortalama 2-3 yıl sonucu bekleyecek.

* Peki kira artışlarının seyri nasıl? Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalıyor. Cari kira artışının hızı da düşmeye devam ediyor. Son açıklanan rapora göre nisanda yıllık kira artışı yüzde 50.8 oldu. Yani geçen sene olduğu gibi ciddi artışlar artık yok, yaşanan doygunlukla birlikte bir dengelenme döneminden geçiliyor.
Geçmişte kiraya zam sınırının uzaması, ev sahibinin ileride yapamayacağı zammı başta yapmasına ve kiraların artmasına neden oluyordu. Bugünün şartlarında enflasyonun çok çok üzerinde artışlar beklenmiyor. Ancak kiralık ev sayısı azalıp, yeni arz gelmemesi durumunda orta ve uzun vadede fahiş kira rakamlarının yeniden gündeme gelme olasılığı da var.

SINIR DEĞİL YENİ KONUT ARZI GEREK

Geçtiğimiz iki yılda kira sorununun zam sınırı ile çözülemediği görüldü. Uzmanlara göre çözüm, konut arzını artırmak. Çünkü artan konut fiyatları nedeniyle Türkiye’de ev sahipliği oranı düşerken kiracı sayısı artıyor. Talep artarken, piyasaya yeni arz eklenmiyor. Üstelik son dönemde yatırımcıların konut almaması, yeni kiralık konut arzının sınırlı olacağının da en somut göstergesi.

Bu nedenle bir yandan ev sahipliği oranını artırmak, diğer yandan da kiralık konut arzını talebi karşılayacak seviyeye çekmek gerekiyor. Önümüzde bir de kentsel dönüşüm gerçeği olduğu, buradan da kiralık talebi doğacağı unutulmamalı. Mevcut tabloda, kamu destekli ‘sosyal kiralık konut’ modeli önemli bir formül olarak öne çıkıyor.