Konut fiyatı hesaplamasında formül değişikliği ne manaya geliyor?

TCMB’nin Merkez’in Güncesi sitesinde, TCMB ekonomistleri Özgül Atılgan Ayanoğlu, Erdi Kızılkaya’nın “Konut Fiyat Endeksi Hesaplamalarında Yapılan Revizyona Ait Bir Değerlendirme” yazısı yayımlandı.

Değerlendirmede, TCMB’nin bankalardan derlenen değerleme raporlarını kullanarak 2012 yılından itibaren aylık frekansta Türkiye için Konut Fiyat Endeksi’ni (KFE) ürettiği belirtilerek, katmanlanmış ortanca fiyatlardaki değişim temel alınarak üretilmeye başlanan KFE’nin 2016 yılından itibaren kalite tesirini arındıran hedonik regresyon tekniği ile üretildiği aktarıldı.

TCMB’nin “Temmuz 2024” yayını ile birlikte fiyat değişimlerindeki hareketleri aylık bazda ve böylelikle daha vakitli bir halde kamuoyu ile paylaşmak maksadıyla KFE hesaplama formülünde değişikliğe gittiği belirtilen değerlendirmede, yapılan revizyonun kapsamı ve endekslere tesiri ele alındı, eski ve yeni yol ortasındaki esas farklılıklar ortaya konuldu.

Değerlendirmede, “Yeni yol eski prosedüre benzeri formda hedonik regresyon ile kalite tesirinden arındırılmış fiyat değişimini hesaplıyor. Lakin eski prosedürden farklı olarak, baz devir seçiminde, tahlil için kullanılan bilgi setinde, regresyon seviyelerinde, model değişkenlerinde, yüklendirme yaklaşımında ve yayın kırılımında kapsamlı değişiklikler yapılıyor. İki prosedür ortasındaki en besbelli fark, endeksin 3 aylık hareketli bilgi seti yerine aylık bilgi seti kullanılarak hesaplanması” sözleri kullanıldı.

Yazıda, eski formülde 2024 yılının Nisan, Mayıs ve Haziran aylarına ilişkin bilgiler birleştirilerek bu data setiyle hesaplanan endeks Mayıs 2024 endeksi olarak yayımlanırken, yeni prosedürde Mayıs 2024 endeks bedelinin yalnızca mayıs ayı verisi kullanılarak hesaplandığı vurgulandı.

Üç aylık data seti ile yapılan hesaplamalar ilgili ay ile bir arada evvelki ve sonraki ayın tesirlerini de içerdiği için zamanlılık sorunu ortaya çıkabildiği belirtilen değerlendirmede, “Bu da piyasa şartlarının süratli değiştiği periyotlarda fiyat gelişmelerinin gerçek takip edilebilmesini zorlaştırıyordu. Aylık bilgi seti ile yapılan hesaplamalar ise bu sorunu ortadan kaldırarak konjonktürel gelişmeler karşısında endeksteki değişimlerin daha hakikat ve vakitli gözlemlenebilmesine imkan veriyor” denildi.

Değerlendirmede, şunlar kaydedildi:

“Örneğin, pandemi periyodunda, 2020 yılı Haziran ayında konut kredilerinde yapılan kampanyanın tesirleri eski sistemle yapılan hesaplamada nisan, mayıs ve haziran datalarıyla hesaplanan ve temmuz ayında yayımlanan mayıs ayı endeksinde görülüyor. Bu durum, konut fiyatlarının mayıs ayında süratli bir artış kaydettiği halinde yanılgılı bir çıkarıma

neden olabilir. Aylık bilgilerin kullanıldığı yeni yol ise 2020 yılındaki en yüksek artışın kampanya tesirinin yaşandığı haziran ayında kaydedildiğini gösteriyor.”

“YENİ USUL ZAMANLILIK AÇISINDAN KIYMETLİ BİR KAZANIM SAĞLIYOR”

Değerlendirmede, eski usulde üç aylık data seti birleştirilerek hesaplanan endeksin, ortadaki ayın ismiyle açıklandığından ötürü yayın mühleti t+45 gün olduğu belirtilerek, yeni formülde ise aylık data ile hesaplama yapıldığı için KFE’nin yaklaşık t+15 günde açıklanabildiği bildirildi. Bu sayede yeni usulün 16 Ağustos 2024 tarihinde temmuz endeksinin kamuoyu ile paylaşılmasına imkan sağladığı tabir edildi.

Aylık bilgi setine dayalı yeni prosedürün zamanlılık açısından kıymetli bir kazanım sağlarken, katman seviyesinde regresyon müşahede sayılarını azalttığı belirtilen değerlendirmede, şunlar aktarıldı:

“Bunun doğurabileceği düşük müşahede sayısı riskini ortadan kaldırmak için; eski çalışmada ilçe, vilayet ve düzey-2 kırılımlarında 200’den fazla katmanda yapılan regresyon tahlili, yeni yolda düzey-1 ve düzey-2 kırılımlarında 19 katmanda yapılıyor. Vilayet ve ilçe tesirleri ise kukla değişkenler ile denetim ediliyor. Bu kapsamda, yayın kırılımı da ‘Türkiye ve 26 düzey-2 bölgesi’ yerine ‘Türkiye, 13 düzey-2 ve 6 düzey-1 bölgesi’ olarak güncelleniyor. Bununla birlikte, daha evvel yalnızca 3 büyük vilayet için yayımlanan ortanca konut ünite metrekare fiyatları, bilgi sayısının kâfi olduğu tüm vilayetler için çeyreklik frekansta yayımlanarak, vilayetlerin konut fiyatlarının düzeyinin daha ayrıntılı karşılaştırılmasına imkan sağlanıyor.

Yeni yolun eski yoldan farklılaştığı öteki bir konu ise seviyelerden ülke düzeyine çıkılırken kullanılan yüklendirme yaklaşımı. Eski formülde yüklendirme yaparken ‘satış adedi ve konut değeri’ temel alınırken, yeni formülde ‘hanehalkı sayısı ve konut değeri’ kullanılıyor. Bu sayede, satış adetlerindeki zelzele vb. bölgesel şoklar nedeniyle ortaya çıkabilecek oynaklıkların yükler üzerindeki tesiri ortadan kaldırılmış oluyor.”

“GELİŞMELERİN VAKİTLİ OLARAK İZLENMESİNE KATKI SUNMASI BEKLENİYOR”

Değerlendirmede, eski usulde endeks 2017 öncesi periyotlarda 2012 yılı, 2017 ve sonrası devirlerde ise 2017 yılı baz alınarak üretilirken, yeni usulde data setinin dörder yıllık devirlere bölünerek ilgili devrin başlangıç yılı baz periyot olacak formda hesaplama yapıldığı belirtildi. Bu sayede, makul bir vakit geçtikten sonra değişen ortalama konut karakteristikleri dikkate alınarak ileride ortaya çıkabilecek olan baz devrin gözden geçirilmesi gereksiniminin giderildiği söz edildi.

Yeni hesaplama formülü ile üretilen sonuçlara nazaran, 2024 yılı Temmuz ayında bir evvelki aya nazaran yüzde 0,9 artarak 141,32 düzeyine yükselen KFE’nin, bir evvelki yılın birebir ayına nazaran nominal olarak yüzde 38,7 arttığı ve gerçek olarak yüzde 14,3 azaldığı aktarılan değerlendirmede, şu tabirlere yer verildi:

“Eski ve yeni endekslerin yıllık yüzde değişimleri karşılaştırıldığında, beklendiği üzere yeni serinin bir ölçü daha oynak olduğu, fakat iki serinin hayli uyumlu seyrettiği görülüyor. Endekslerin karşılaştırılabildiği son periyot olan 2024 yılı Mayıs ayında iki endeks ortasında yaklaşık 5 puanlık bir fark oluşuyor. Endekslerin geldiği düzey, serinin başlangıcı olan 2010 yılı Ocak ayına kıyasla, konut fiyatlarının eski yola nazaran 28 kat, yeni yola nazaran ise 30 kat yükseldiği biçiminde yorumlanabilir.”

Değerlendirmede, ortaya çıkan gereksinimler doğrultusunda, KFE hesaplamasında kullanılan bilgi seti, katmanlar, model değişkenleri ve yüklendirme bahislerinde yöntemsel değişiklikler yapıldığı ve yayın mühletinin t+15 gün olacak halde güncellendiği belirtilerek, “Bu geliştirmenin, siyaset yapıcıların, piyasa profesyonellerinin ve kamuoyunun konut piyasasındaki gelişmeleri vakitli olarak izlemesine ve değerlendirmesine katkı sunması bekleniyor” yorumu yapıldı.