Mahkeme karar verdi: Kira tespitinde yapay zeka devrede

HIZLA artan kiralar nedeniyle, eski kiracıların ödediği bedel düşük kalınca ‘kira tespit davalarında’ rekor artış yaşandı. İstanbul’da bir konut sahibinin de birebir münasebet ile açtığı davada enteresan bir kararla karşılaşıldı. Tarafların yeni kira için hazırlanan uzman raporuna itirazı üzerine; “Yapay zekâdan da yararlanarak yeni bir rapor hazırlansın” denildi.

‘İLK DEFA BU TÜRLÜ BİR KARAR GÖRDÜM’

Söz konusu davada mesken sahibini temsil eden avukat ve arabulucu Mahmut Tarhan yaşanan süreci şöyle anlattı: “Üsküdar merkezde bulunan meskende kiracı 4 bin lira kira ödüyordu. Bölge rayici ise bugün 20 bin liranın üzerinde. Taraflar ortalarında anlaşamayınca kira tespit davası açtık. Uzman 7 bin 500 lira bedel belirledi. Bizim sunduğumuz emsal kira mukaveleleri ve resmi kurumlardan gelen örnekler dikkate alınmadan, yalnızca kiracının sunduğu örnek üzerinden bir kıymetlendirme yapıldı. Bu raporla hakkaniyetli bir karar çıkamayacağı için rapora itiraz ettik.

16 Eylül’de, İstanbul Anadolu 10. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde verilen orta kararda, “Davacı vekilinin sunduğu kira mukaveleleri de incelenerek, yapay zekâdan da yararlanarak tarafların rapora itirazlarının ek raporla kıymetlendirilmesine karar verildi” denildi. Birinci defa bir mahkemede yapay zekâ göndermesi yapıldığını gördüm. Bu durumun yaygınlaşması ile her iki tarafın da mahkeme masraflarının azalacağını ve dava süreçlerinin kısalacağını düşünüyorum.”

Hakimlerin, hukuk bilgisi ile çözemeyeceği hususlarda uzman eksperlere başvurduğunu hatırlatan gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Hikmet Güngör,

‘ÖRNEK TEŞKİL EDECEK’

“Örneğin bir alacağın varlığını ve ölçüsünü tespit ederken mali müşavir ya da muhasebeci uzmanlarından yararlanılır. Ya da bir taşınmazın bedelini ya da kira gelirini tespit etmek gerekiyorsa gayrimenkul değerleme uzmanlarına danışılır. Değerleme uzmanı da ilanlara ve taraflarca sunulan emsal kontratlarına bakarak kıyaslama yapar ve raporu düzenler. Kelam konusu kararda da uzman bir sayı belirlemiş fakat taraflar itiraz etmiş. Bunun üzerine mahkeme, yeni bir rapor istemiş ve bunu yaparken de uzmanların yapay zekâdan yararlanmasını söylemiş. Bu noktadan sonra artık uzmanlar yalnızca birkaç emsal mukavele ya da ilan üzerinden rapor hazırlamayacak, yapay zekâdan yararlanarak dava konusu taşınmazın kira kıymetini tespit edecek.

Bu karar öbür mahkemelere de yol gösterecek ve kısa mühlet içerisinde yaygınlaşacak. Yapay zekâ eksperlerin manuel yapacağı araştırmanın çok daha uygununu daha kısa müddette yapacak. Yapay zekâ kullanılarak yapılacak olan tespitte onlarca tahminen de yüzlerce kıyaslama yapılacağından, doğruya en yakın sayı bulunmuş olacak” biçiminde konuştu.  Alınan bu kararın öteki davalara örnek teşkil edeceğini lisana getiren Güngör, “Kira tespit davaları dışındaki davalarda da çok yakın vakitte yapay zekânın kullanılacağını düşünüyorum” sözlerini kullandı.

KİRA TESPİTİ NASIL OLUYOR

Ev sahipleri 5 yılı geçen kiracılarına ‘kira tespit’ davası açabiliyor. Bu yolla konut sahibi ‘Kiram piyasa bedelinin çok altında kaldı, yine belirlensin’ diyor. Yapılan son düzenlemeye nazaran; dava öncesi arabulucuya gidilmesi koşul. Burada bir uzlaşma olmazsa dava süreci başlıyor.

Bu süreçte tarafların mahkemeye sundukları emsal kira mukaveleleri inceleniyor. Ayrıyeten atanan uzman kelam konusu meskene gidip inceleme yapıyor, şimdiki kira kıymetlerini araştırıyor ve bölgedeki emlakçılarla görüşüyor. Tüm bunların sonunda hazırlanan rapor ışığında hakim tarafından yeni kira bedeli belirleniyor.

Bilirkişi raporundaki sayı birden fazla vakit yeni kira kıymeti olmuyor. Eski kiracının da korunması ismine yüzde 10-20 hakkaniyet indirimi uygulanıyor.

YAPAY ZEKÂ NE YAPACAK

Peki yapay zekâ emsal kira kıymetine nasıl ulaşıyor? Bu soruyu, yapay zekâ teknolojisiyle gayrimenkul değerlemesi yapan Endeksa’nın Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt’e sorduk, şöyle yanıtladı: “Konum, mülk tipi, alanı, çevresel faktörler, geçmiş emsaller ve piyasa trendleri üzere pek çok değişkenin dikkate alınması ile süreç işliyor. Yapay zekâ algoritmaları bu bilgileri işleyerek misal mülklerin kıymetleri ile karşılaştırıyor ve istatistiki modeller oluşturuyor. Daima güncellenen datalar sayesinde, o günkü piyasa şartına nazaran en yeni kira ya da satış kıymeti tespit edilebiliyor.”